ชวนทำความรู้จัก "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)"​

จากกรณีดีลซื้อคืนโรงแรม "รอยัล ออคิด เชอราตัน" มูลค่า 4,873 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงื่อนไขในโครงสร้างการระดมทุนที่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ทำไว้ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดย ROH จะเช่าโรงแรมกลับไปดำเนินกิจการ และมีพันธะต้องซื้อทรัพย์สินคืนภายใน 5 ปี แต่เมื่อครบ 5 ปี  เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 "การซื้อคืนไม่เกิดขึ้น"

ทำให้หลายคนสงสัยว่า "REIT คืออะไร" และทำไมเจ้าของโรงแรมถึงขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ ก่อนจะเช่ากลับไปดำเนินธุรกิจ

PPTV Wealth จะชวนทำความรู้จัก กองทรัสต์  หรือ Real Estate Investment Trust (REIT) ว่าคืออะไร

REIT หรือทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากผู้ลงทุน แล้วนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า คลังสินค้า รวมถึงศูนย์ข้อมูล (Data Center)

โดยผู้ก่อตั้งทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์และนำเงินที่ได้รับจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อธิบายให้เห็นภาพมากขึ้น คือ ​ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นเครื่องมือในการระดมทุน เพื่อนำเงินไปใช้หรือพัฒนาโครงการใหม่ทำให้ผู้ลงทุนมีทางเลือกในการลงทุนและได้รับผลประโยชน์จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมากเท่ากับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และยังได้รับการบริหารจัดการโดยผู้ที่มีความเชี่ยวชาญอีกด้วย

สถานะและโครงสร้าง​

REIT ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล  แต่เป็นกองทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี

แล้วทรัสตี คือ ....

ทรัสตี มีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์ เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ซึ่งเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์

อยู่ภายใต้กฎหมายหลัก 2 ฉบับ

• พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550
• พระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535

อสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาเป็นทรัพย์สินใน REIT นั้นมี 2 ลักษณะ คือ

1. ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นกรรมสิทธิ์ (freehold)

2. ลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold)

โดย REIT จะนำเอาอสังหาริมทรัพย์ไปให้เช่าเพื่อรับรายได้ค่าเช่าและจ่ายผลประโยชน์ให้แก่ผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager : RM) เป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารจัดการเพื่อให้เกิดผลประโยชน์แก่ผู้ลงทุน

จุดเด่นของ REIT คือ

สร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ กระจายความเสี่ยงได้ดีเพราะโดยปกติ REIT จะเป็นการลงทุนทำธุรกิจอสังหาฯ หลายแห่ง ที่มีผู้เช่าหลากหลาย จะช่วยทำให้พอร์ตลงทุนมั่นคง

รายได้ของ REITs มาจากไหน ?

หัวใจของ REITs ไม่ได้อยู่ที่ “ราคาทรัพย์สินขึ้นหรือลง” เป็นหลัก แต่อยู่ที่ กระแสเงินสด (Cash Flow) ที่ทรัพย์สินนั้นสร้างได้ ซึ่งคำว่า “แหล่งรายได้หลัก” นั้นก็อาจจะเป็น

• ค่าเช่าจากคนที่มาขอเช่าที่เพื่อทำธุรกิจทั้งเช่าสั้น และเช่าระยะยาว
• ส่วนแบ่งรายได้ของผู้เช่าที่ทำมาหากินในพื้นที่

และด้วยโครงสร้างของ REIT ที่มีข้อบังคับที่ “ต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ ทำให้ REIT ถูกจัดประเภทเป็น “สินทรัพย์สร้างรายได้” หรือ “Income Asset”

แล้ว REIT ทำหน้าที่อะไรในพอร์ตลงทุน ?

REITs คือตัวสร้าง Stabilize ให้พอร์ต หรือก็คือ สินทรัพย์ที่ทำให้พอร์ตมีสมดุลมากขึ้น เนื่องจาก REIT นั้น ช่วยสร้างกระแสเงินสดให้กับพอร์ตอย่างสม่ำเสมอ และกระจายความเสี่ยง เพราะรายได้มาจากอสังหาริมทรัพย์ และผู้เช่าที่หลากหลาย

REIT จึงไม่ใช่แค่สินทรัพย์ที่ให้ปันผลเพียงอย่างเดียว แต่ REITs เป็นสินทรัพย์ที่ทำให้พอร์ตสมดุลโดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดหุ้นผันผวนหนัก กระแสเงินสดที่ได้จาก REITs จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้

ข้อมูล ก.ล.ต. / ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย / kasikornbank